相続不動産を売却するして遺産分けする際は税金に要注意

2023.04.03

相続

遺産に含まれる不動産を売却しその売却代金から遺産分割することがありますが、その際の注意点を解説していきます。

遺産分割協議書の記載の注意

不動産を売却してその現金を相続人間で分ける事を、換価分割といいます。遺産分割協議書にその記載の方法によっては贈与税の対象となり注意が必要です。

遺産分割協議書には「代表の相続人の名義で相続登記をしてそのあとで換価分割する」ことを明記しなければなりません。遺産分割協議書への記載が不十分で、代表者から他の相続人に現金を分ける行為が遺産相続とは無関係であると判断されれば、贈与税が課税されることになります。

遺産分割において、共同相続人全員が合意して当該不動産を売却しその代金を相続人間で分割するときは、便宜上、その共同相続人のうち1人を名義人として不動産の売却します。

遺産分割協議書には必ず売却した後の売却代金の分割割合を記載します。また、売却後○○日以内に分割する、などの文言も記載すると良いでしょう。

共同相続人間で不動産売却の合意ができたら、次は不動産仲介業者の選定です。私の個人的な考えとしては、売却する不動産の近くの不動産業者から選ぶのが良いと思います。やはり不動産は地場の状況を一番知っているのは地域の不動産業者です。また、地域周辺で購入したいと考えている顧客を抱えていたりします。

また、複数の不動産会社に依頼することも可能です。不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。

専属専任媒介契約　専属専任媒介契約とは、不動産の売却の仲介を不動産仲介会社に依頼する際に結ぶ契約形態の一つで、不動産売却の仲介の依頼を1社のみに限定して契約を行うことです12. この契約を結ぶと、他の不動産会社との媒介契約を結ぶことができなくなり、取引を行うことができません。

専任媒介契約　専任媒介契約とは、物件の売却を1社の不動産会社に依頼する媒介契約のことです。契約期間中は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできませんが、売主自身が買主を見つけて直接取引することは可能です。

一般媒介契約　同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。ただし不動産会社側からする買い手を見つけるために努力しても他社に先を越されると、一銭も売り上げにならないため、熱心に買い手を探してくれないという状況にもなります。

信頼できる不動産会社を知ってるのであれば、専属専任媒介又は専任媒介で契約するのが良いでしょう。

不動産売却後の各種費用

不動産を売却すると各種の費用が発生します。

仲介手数料　不動産屋に支払う仲介手数料です。( 売却額 × 3％＋ 6万円 ) + 消費税になります。

司法書士報酬　代表相続人が便宜上不動産の名義人にするために司法書士に依頼し名義変更の報酬にかかる費用です。相場は4～6万円です。

登録免許税　上記の通り一度相続登記を代表相続人名義にする為登録免許税1000分の4がかかります。

印紙税　1～6万円　売却不動産の価格によります。

譲渡所得税　不動産の取得価格から売却時を引いた利益部分に課税されます。長期譲渡所得税か短期譲渡所得税かにより税率が変わります。

相続において換価分割をする際にその不動産の取得価格が重要になります。もし、取得価格が分からない場合は150万円を取得価格とされます。その場合売却不動産にもよりますが多大な譲渡益がでて税金が高額になります。ですからその不動産の取得時の売買契約書又は取得時の金額の証明できるものを捜索してください。

最悪、譲渡所得税が高額になる場合は、売却を断念し、共有で不動産を保持し賃貸収入を分けるとうい方法も考えられます。

上記のように相続した不動産の取得時の価格が分からなければ150万円とされ、売却部分の大半を利益として課税されかねません。ですから売却するまえにその不動産が取得価格が分かる書類があるのか確認したうえで換価分割も含めて検討する必要があります。