不動産の評価で揉めています。どうすればよいのでしょうか？

2023.05.02

相続

不動産の評価の種類

不動産の価格には、実勢価格（時価）、公示地価、路線価、固定資産税評価額、鑑定評価額の5種類があります。

実勢価格（時価）: 不動産の市場価格です。
公示地価: 国が毎年公表する土地の相場です。
路線価:路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。
固定資産税評価額: 市町村が固定資産税を課税するために算出される評価額です。
鑑定評価額: 不動産鑑定士が算出する評価額です。

相続不動産についての評価は法律上決められたものはありません。相続人間の合意のもとどの評価を採用するか決めることができます。反面、評価に採用に当っては相続人の利害が対立するため紛争のもととなります。

例えば不動産のみの相続であればどの評価を採用しても等分に相続する限り紛争は置きませんが、不動産と預金、証券などが相続財産にある場合に不動産を単独所有とした場合にその評価によって相続する財産が大きく変わります。そのため紛争が生じやすくなるのです。

一般的に土地の評価額は路線価を採用し相続協議することが多いです。路線価は相続税の計算の際に採用される評価で公示価格の8割程度とされています。

一般的に固定資産税評価額を採用し遺産分割協議を行うことが多いです。固定資産税評価は各市町村の調査により評価されたもので、これには建物も評価されているためこれを採用する場合が多いです。

どうしても相続人間での話し合いがまとまらない場合は調停そして審判となります。基本的に調停や審判では実勢価格を採用するため、その価格を算定するために不動産鑑定士による鑑定をします。その鑑定をもとに遺産分割することになります。

デメリットは不動産鑑定には最低でも30万円～の費用がかかり、また、調停への出席や手続き弁護士費用等まとまった時間とお金がかかることです。

ですからどうしてもまとまらない場合は裁判所を通す前に、不動産鑑定士に依頼しその評価を採用するのも良いでしょう。それであれば不動産鑑定士への報酬のみの費用で収まります。