相続税対策　アパート経営

相続税対策の代表にアパート経営がありますが、これは財産が現預金から不動産に変換させ不動産の評価による評価減を利用するものです。

現預金から不動産に資産換え

不動産については原則、土地は路線価方式若しくは倍率方式、建物は固定資産税評価額となります。一般的に評価額引下げの効果があります。

土地の路線価は、おおむね公示価格の80％程度を目安に設定されています。建物の固定資産税評価額は建築費用の60％～70％程度とされています。このように現預金から不動産への資産組み換えによって相続財産を減らすことが可能です。

　土地をのみを賃貸している貸宅地の場合には自用地の評価額から借地権割合分を差し引くことができ、土地の上に建物を建築し、その建物を賃貸している場合には、借地権割合×借家権分を差し引くことができます。

アパート経営の場合

貸家については、最大で借家権の30％の評価減が設けられています。元々建物の相続税評価額は建築代金の60％～70％程度ですから合計すると50％程度の評価減となり大きな大きな節税対策となります。

アパート経営の落とし穴

アパート経営によって相続財産が大きく減少することは間違いありませんが、その経営成り立つことが前提です。仮に需要の無い場所にアパート等を建てた場合借入金の返済と利息が重くのしかかります。

また、空室状態が長期化していると借家権での評価としない判例もあります。不動産業者によっては需要の無い場所でも地主に相続税対策のために営業をしていることもありますので、十分注意が必要です。