賃貸マンションを兄弟で共有相続することに注意点
被相続人の父が亡くなり2人兄弟で相続財産の賃貸マンションを共有で相続することになりました。賃貸収入や管理費用、税金の支払い等、遺産分割協議書にどのように記載すればよいでしょうか。
兄弟で賃貸物件を相続した場合、賃貸マンションの運営者が2人いるわけですから、その運営や管理費用等、できるだけ詳細に取り決めをすることが望ましいです。
共有の法律関係
マンションを運営を二人でしていく中でまずは、共有ということは法律上どのような取り決めになっているかをお互いが知ることが重要です。マンション運営をする際に意見や考え方の違いが出てきたときに、その考えや、やり方が法律上妥当なのか考えることが必要です。
使用の法律関係
使用について、各共有者は共有物の全部についてその持分に応じた使用・収益をすることができると定めています。また、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならないとしています。
変更行為の法律関係
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができません。
共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができるとしています。
管理行為の法律関係
共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します。
共有物を使用する共有者があるときも、同様とします。
２ 裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。
一 共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
二 共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。
３ 前二項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
４ 共有者は、前三項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利（以下この項において「賃借権等」という。）であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
一 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 十年
二 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 五年
三 建物の賃借権等 三年
四 動産の賃借権等 六箇月
５ 各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。
上記法律をふまえて、より具体的にマンション運営上必要となる判断についてお二人取決めをしておくことが良いと思います。
例えば以下のような具体的な事案にたいして事前に協議しておくと良いでしょう。
- マンション管理会社を使うのか、まはどの会社にするか。
- 家賃滞納者への対応
- 修繕工事の時期と積立金について
- 持分の売却する場合について
- 入居者の審査基準
- マンション経営上の経費の負担割合について
いずれにしても、共有でマンション運営をする場合、方向性や意見の食い違いなどから不仲になる恐れがありますので、なるべくトラブルが起こる前に話し合いをしておくことがよい関係を維持し、マンション経営をしていくうえで重要ではないでしょうか。
